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Thème : La copropriété

Certificat de l’article 20 II

Transmettre le certificat « article 20 II »

Une nouvelle obligation issue de la loi Alur du 24 mars 2014...

En cas de vente d'un lot

La loi Alur du 24 mars 2014 a créé de nouvelles obligations à la charge des notaires et syndics en cas de vente de lots de copropriété. Avant l'établissement de tout acte authentique de vente portant sur un lot de copropriété (une fois « purgé » le droit de préemption urbain dit renforcé, le cas échéant), le notaire doit notifier au syndic le nom de l'acquéreur, ou celui des mandataires sociaux et associés d'une SCI (ou société en nom collectif SNC) se portant acquéreur. Il doit également notifier le nom des conjoints ou partenaires des intéressés, s'ils sont mariés ou pacsés.

Côté syndic

Dans le mois suivant la notification du notaire, le syndic de copropriété doit lui retourner un « certificat », daté de moins d'un mois. Ce certificat doit attester que toutes les personnes précitées « ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné ». Si l'une et/ou l'autre de ces personnes est copropriétaire, le certificat doit indiquer si elle a fait ou non l'objet d'une mise en demeure pour des impayés, restée sans effet depuis plus de 45 jours (loi du 6 juillet 1965, article 20 II). Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses charges, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente.

Attention !

Où le certificat révèle des dettes, et si un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l'acte authentique de vente, l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un Pacs, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d'un délai de 30 jours à compter de la notification pour s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur.

Rémunération du syndic

Il est à noter que, au titre du contrat-type réglementaire défini par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, la « délivrance » du certificat, prévu à l'article 20 II de la loi du 10 juillet 1965, faisait partie des prestations dont le coût « est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ». Un syndic professionnel était à ce titre tenu de préciser dans son contrat la « tarification pratiquée » pour la « délivrance » du certificat (rubrique 9 du contrat-type - tableau point 9.2).

Toutefois, par une analyse rigoriste de l'article 10-1 de la loi de 1965, le Conseil d'Etat a jugé que les frais liés à la délivrance du certificat prévu à l'article 20 II de la loi de 1965 ne peuvent être imputés au (seul) copropriétaire concerné (CE 05.10.2016 n° 390465 et 390491). À notre avis, le certificat constitue désormais (en l'état) une prestation relevant de la « gestion courante » (non facturable).

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