Contrat de location ou colocation de logement nu à durée réduite

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Bail d’habitation à durée réduite

Où il est possible de louer nu un logement pour une durée comprise entre un an et trois ans au plus

Conditions

Lorsqu’un logement est loué nu à titre de résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 impose une durée minimale de location, à laquelle on ne peut déroger. Elle est fixée à six ans si le bailleur est une personne morale autre qu’une SCI familiale.

La durée est fixée à trois ans si le propriétaire du logement est une personne physique, une indivision ou une SCI « familiale », c’est-à-dire constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

Notons que le législateur, dans le cadre de la réforme Elan, avait prévu de modifier, en l’élargissant, la définition légale d’une SCI « familiale ». Le texte de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, telle qu’adoptée par le parlement le 16 octobre 2018, comportait un article à ce sujet. Son texte visait une « société civile constituée exclusivement entre époux, partenaires liés par un pacte civil de solidarité, concubins notoires au sens de l’article 515-8 du Code civil depuis au moins un an à compter de la date du congé et leurs alliés jusqu’au quatrième degré inclus ». Cet article a toutefois été censuré (retoqué) par le Conseil constitutionnel, en tant que cavalier législatif (Conseil constitutionnel, décision n° 2018-772 DC du 15 novembre 2018, JO n°0272 du 24 novembre 2018). Ceci n’empêchera pas le Parlement de se remettre à l’ouvrage pour le texte censuré, mais avec un texte de loi approprié. Par un communiqué de presse, les pouvoirs publics ont indiqué que les mesures censurées « pourront éventuellement être réintroduites et réétudiées à l’occasion d’un nouveau vecteur législatif » (communiqué du 16 novembre 2018).

Durée réduite : une exception. La loi Alur a maintenu la possibilité de régulariser un bail d’une durée inférieure à trois ans, mais d’au moins un an. Ce bail à durée réduite n’en reste pas moins strictement encadré (art. 11 de la loi du 06.07.1989). Une personne morale, autre qu’une SCI familiale, ne peut conclure un bail à durée réduite.

Un motif à prévoir. Pour régulariser un bail à durée réduite, le propriétaire d’un logement doit pouvoir justifier de la nécessité de le récupérer pour des « raisons professionnelles ou familiales », au terme prévu. Il faut pouvoir justifier, d’emblée, d’un « événement précis » et prévisible. En pratique, on estime qu’un propriétaire peut se prévaloir d’un besoin de relogement par suite d’une mutation professionnelle, d’un séjour à l’étranger (expatriation, etc.), ou d’un départ à la retraite. Sous conditions, la reprise du logement peut aussi être motivée par la décision de vouloir l’attribuer à un enfant (ou proche parent) pour des études supérieures ou une formation professionnelle, voir à la suite d’un mariage. Si le logement est la propriété d’une SCI familiale ou indivision, l’événement envisagé peut concerner l’un ou l’autre des associés ou coïndivisaires (ou l’un de ses proches).

Clause expresse dans le bail

Seul un évènement professionnel ou familial, exposé de manière précise dans le bail, peut justifier la reprise des locaux. Le bail doit mentionner impérativement les raisons et l’évènement invoqués (clause dite de « reprise »). L’évènement et les raisons qui le motivent, doivent être à ce titre clairement définis. Si les raisons sont trop vagues (exemple : pour des raisons familiales), le locataire pourra se prévaloir du régime « normal » du bail d’habitation et faire obstacle à la reprise du logement au terme prévu.

Contrat à régulariser

Un bail à durée réduite ne dispense en rien d’avoir à respecter les règles fixées par la loi du 6 juillet 1989 pour toute mise en location. Si la location est confiée à un agent immobilier et/ou ADB, celui-ci est tenu de respecter les règles découlant de la loi Alur de 2014 pour ses honoraires.

Sous peine de risquer une requalification en bail d’habitation de « droit commun » (trois ans), le contrat à régulariser avec un locataire doit être rédigé avec soin en mentionnant notamment, avec précision, les « raisons et l’événement » justifiant sa durée réduite (clause dite de reprise).

Pour régulariser un bail à durée réduite, il faut utiliser le contrat-type réglementaire prévu par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, en principe. Une rubrique spécifique est à prévoir pour formaliser la clause dite de reprise.

Si le bail fait suite à un contrat de location déjà conclu avec le même locataire pour le même logement, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l’ancien (éventuellement révisé sur la base de l’IRL).

Pour mettre un terme au bail, un propriétaire doit impérativement prévoir de confirmer au locataire, deux mois au moins avant le terme du bail, la réalisation effective de l’événement prévu. À défaut, l’intéressé bénéficiera de plein droit d’un bail d’habitation de trois ans (droit commun). Il faut prévoir une LRAR, voire un acte d’huissier.

Si la réalisation de l’événement prévu est différée, un bailleur peut proposer (une seule fois) au locataire un « report » du terme du bail (dans la limite d’une durée totale de trois ans). La proposition devra alors, impérativement, lui être notifiée deux mois au moins avant le terme du bail. À défaut, le locataire bénéficiera là aussi d’un bail d’habitation de trois ans (droit commun).

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