État des lieux d’entrée

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L’état des lieux

Un document établi contradictoirement à l’entrée puis à la sortie du locataire

Cadre légal

La loi du 6 juillet 1989, tel que modifiée à ce sujet par la loi Alur du 24 mars 2014, impose la réalisation d’un état des lieux portant sur le logement loué. Il est à dresser, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties, lors de la remise (état des lieux d’entrée – EDLE) et de la restitution des clés (état des lieux de sortie – EDLS).

Un état des lieux doit en principe être établi contradictoirement et amiablement par les parties au bail, ou par un tiers mandaté par elles. L’état des lieux d’entrée est à joindre au bail.

À défaut d’état des lieux dressé à l’amiable, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (l’huissier convoque alors les parties au moins sept jours à l’avance).

Si un bailleur s’oppose à la dresse d’un EDLE à l’amiable, ou en l’absence de remise d’un exemplaire au locataire, un bailleur ne peut se prévaloir d’une présomption posée par le Code civil, qui lui est favorable.

À la suite de la loi Alur du 24 mars 2014, le bailleur (ou son mandataire) doit compléter tout état des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux devra être mis à la disposition de la personne chargée d’établir un diagnostic de performance énergétique.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement (uniquement l’état des lieux d’entrée). Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. En outre, pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux d’entrée soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Cadre réglementaire

La loi Alur du 24 mars 2014 avait prévu qu’un décret vienne définir des « modalités » d’établissement d’un état des lieux (EDL) d’entrée ou de sortie (loi du 6 juillet 1989, article 3-2). Un décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (JO du 31.03), entré en vigueur le 1er juin 2016, est venu à cet égard fixer les « règles du jeu » pour la dresse contradictoire et à l’amiable d’un EDLE ou EDLS.

Les « règles » fixées par le décret s’appliquent pour la (mise en) location d’un logement loué nu ou en meublé à titre de résidence principale, au sens de la loi du 06.07.1989. Tout bailleur louant en direct, mais aussi tout professionnel mandaté ou missionné pour la dresse d’un EDL (agent immobilier, ADB) est concerné.

Il convient de tenir compte du décret pour tout bail à venir ou conclu à partir du 1er juin 2016. Au vu des textes issus de la loi Macron, il convient à notre avis d’en faire de même, pour tout EDLS à régulariser et ce, a minima si le bail concerné a été signé, ou tacitement reconduit, depuis le 8 août 2015.

Notons que le décret du 30.03.2016 comporte la règle suivante. Pour un EDL, le « logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ». Cette formule (ambiguë) peut être « interprétée » comme suit, à notre avis, à la sortie : un EDLS ne peut/pourra être dressé que si le logement est « vidé » de tous les meubles du locataire.

Formalisme

Pour la dresse d’un EDL, les pouvoirs publics n’ont pas estimé devoir définir un « modèle type » à respecter, ou un formulaire « réglementaire » à utiliser.

Tout EDL peut être établi « sur support papier » mais aussi « sous forme électronique ».

La « forme » du document utilisé pour un EDL doit permettre la « comparaison » de l’état du logement concerné, tel que constaté à l’entrée et à la sortie d’un locataire. À cet effet, des EDL peuvent être « réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire » (sic). En pratique, on peut ainsi utiliser un « formulaire type » approprié.

Tout EDL doit être établi en autant d’exemplaires que de parties. Le décret précise, à cet égard, que le document régularisé doit être remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties (ou à leur mandataire), et ce, « au moment » de sa signature.

Contenu de l’état des lieux

Aux termes du décret n° 2016-382 du 30.03.2016, un EDLE ou EDLS doit au moins comporter les informations suivantes :

À l'entrée et à la sortie du logement :

a) Le type d'état des lieux : d'entrée ou de sortie ;

b) Sa date d'établissement ;

c) La localisation du logement ;

d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;

e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;

f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;

g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;

h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ;

i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;

À la sortie du logement :

a) L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;

b) La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;

c) Eventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Un EDL doit ainsi décrire « le logement et constate son état de conservation ». L’EDL doit « porter sur l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive ». Il doit aussi comporter, pour « chaque pièce et partie » du logement, la « description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement ».

Au vu du décret, dans un EDLE, veillez à bien mentionner le « détail et la destination des clés » remises au locataire, en le renseignant aussi sur tout « autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ».

En pratique, un EDLE se doit d’être le plus détaillé et précis possible pour prévenir ensuite tout litige et permettre une comparaison fiable et objective avec celui qui sera dressé à la sortie. À cet égard, il est important de « qualifier » l’état des locaux et les différents éléments ou équipements (neuf, bon état, état d’usage, mauvais état), en évitant d’utiliser des abréviations, sauf à en préciser le sens. Pour des logements neufs ou en très bon état, il est utile de prendre des photographies des lieux, qui seront annexées à l’EDLE (sous forme de planches, pièce par pièce, etc.).

Détecteur de fumée

Tout bailleur doit désormais veiller à qu’un détecteur de fumée normalisé, conforme à la norme NF EN 14604, soit installé dans le logement loué, suivant la réglementation en vigueur. La notice d’utilisation du détecteur doit être remise au locataire lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, à l’occasion duquel sera vérifié son bon fonctionnement (une mention est à prévoir, à ce sujet, dans l’état des lieux).

État des lieux d’entrée : honoraires du mandataire

Les honoraires du mandataire pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée sont à partager par moitié entre le bailleur et le preneur. Le montant des honoraires dus par le preneur doit toutefois respecter les termes de l’article 5 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, et à ce titre demeurer inférieur ou égal au plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée tel que fixé par un décret. En l’état, suivant un décret n° 2014-890 du 1er août 2014, le plafond est fixé à 3 € par mètre carré. Les honoraires sont dus à la suite de la réalisation de l’état des lieux d’entrée.

Coté mandataire, pour pouvoir réclamer des honoraires au locataire pour la dresse de l’EDLE, une mention particulière doit avoir été prévue dans le bail (voir notre modèle de bail d’habitation).

Un bail ne saurait imposer au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice, dans les conditions exposées précédemment.

 

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