Assignation en référé

Télécharger le modèle

Assignation en référé

Assigner le locataire devant le juge des référés, pour faire constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire

Objet

Nous supposons ici qu’un bail commercial comporte, comme il est d’usage, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas de manquement grave du locataire à ses obligations, tel en cas d’impayés des loyers.

Un propriétaire entend faire jouer cette clause résolutoire du bail, en raison d’impayés de loyers, ou de graves manquements du locataire à ses obligations.

Le régime de cette clause, appelée souvent clause résolutoire, est strictement encadré.

Pour se prévaloir de la clause, il faut d’abord en passer par un commandement, délivré par huissier, laissant au locataire un délai d’un mois pour régulariser (C. com. art. L 145-41).

Nous supposons ici qu’un bailleur a fait délivrer en ordre un commandement visant la clause résolutoire du bail, et que ce commandement reste sans effet.

Si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai d’un mois, le bailleur peut alors demander au juge, par voie d’assignation, de constater l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit, et réclamer l’expulsion du locataire.

Il est possible d’en passer par une procédure en référé. Par exemple, là où un locataire ne justifie pas d’une assurance pour les locaux pendant la période visée au commandement, des juges peuvent considérer pour cette seule raison que la clause résolutoire prévue au bail à ce sujet est acquise (Cass. 3e civ. 29.09.2015 n° 14-16085). Il en a été jugé de même là où, dans le mois du commandement, un locataire n’avait pas garni les lieux conformément aux clauses contractuelles (Cass. 3e civ. 01.12.2016 n° 15-19855).

Le TGI (son président, pour une action en référé) est compétent en la matière.

En présence de créanciers inscrits. Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble, dans lequel s’exploite un fonds de commerce ou artisanal grevé d’inscriptions, doit prévoir de notifier son assignation à tous les créanciers antérieurement inscrits. Il est prudent d’en passer par un acte d’huissier. La notification du commandement préalable aux créanciers inscrits n’est pas suffisante. Un jugement prononçant la résiliation ne pouvant intervenir que passé le délai d’un mois à compter de la notification de l’assignation, celle-ci doit donc être délivrée pour une date d’audience éloignée au moins d’un mois. Il est impératif de respecter cette formalité, à peine pour un bailleur de risquer d’engager sa responsabilité à l’égard d’un créancier inscrit, étant observé que celui-ci dispose aussi d’un recours (tierce-opposition) contre la décision qui constaterait la résiliation.

Procédure

En cours de procédure, il revient en principe au bailleur d’établir « la persistance de l’infraction après l’expiration du délai de mise en demeure » (Cass. 3e civ. 15.12.2016 n° 15-23831). Puis au locataire de justifier « qu’il s’est libéré des causes du commandement dans le délai imparti » (Cass. 3e civ. 17.12.2015 n° 14-22526).

Il est à noter que le juge, saisi d'une demande du locataire présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge (C. com. art. 145-41, al. 2).

Au titre de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut aussi ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le locataire (débiteur) d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur (créancier). Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Saisi d’une demande de suspension de la clause résolutoire, le juge doit examiner la situation du locataire au jour de sa décision (Cass. 3e civ. 06.07.2017 n° 16-12998).

Lorsqu’un bailleur fait constater, en référé, l’acquisition de la clause résolutoire pour un arriéré de loyers, il peut ainsi arriver que le juge suspende les effets de la résiliation, en accordant un délai de paiement au locataire, avec un échéancier. Dans ce cas, le locataire ne peut ensuite arguer de la mauvaise foi du bailleur, s’il ne respecte pas l’ordonnance de référé prévoyant la résiliation du bail en cas de non-respect d’une échéance (Cass. 3e civ. 06.07.2017 n° 16-18869).

Il a été jugé que le délai de prescription de l’action en résiliation d’un bail commercial (cinq ans, en principe) court « à compter du jour où le bailleur a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer l’action » (Cass. 3e civ. 24.05.2017 n° 16-16541). Il a aussi été jugé que les manquements d’un locataire, commis au cours d’un bail expiré, ne peuvent « fonder une demande de constat ou de résiliation du bail renouvelé » (Cass. 3e civ. 24.05.2017) .

Modèle

Le modèle d’assignation proposé, à faire délivrer par un huissier, est à adapter au cas par cas.

Détails de contact
Editions Francis Lefebvre | 42, rue de Villiers | CS 50002 | 92532 Levallois-Perret
Tél. : 03.28.04.34.10 | Fax : 03.28.04.34.11
service.clients.pme@efl.fr | pme.efl.fr
SAS au capital de 241 608 euros | RCS Nanterre | N° TVA : FR 764 147 408 52 | Code APE : 5814 Z