Bail (secteur libre) dans un immeuble en copropriété

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Bail professionnel dans un immeuble en copropriété

Formaliser un bail professionnel dans une copropriété

Réglementation applicable

Le bail professionnel est principalement régi par l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Ce texte a été créé par la loi du 6 juillet 1989, en instituant ce qui est souvent appelé le « mini-statut » du bail professionnel. Les dispositions figurant dans l’article 57 A (durée, renouvellement, congé) sont d’ordre public. En clair, elles sont impératives et l’on ne peut y déroger, tel par une clause contraire du bail. Hormis l’article 57 A, le bail professionnel est par principe régi par les dispositions du Code civil concernant le « louage » d’immeuble.

Un bailleur a tout intérêt de prévoir, dans un bail, une clause de résiliation de plein droit (clause résolutoire) en cas de manquement du locataire à ses obligations, et en particulier en cas d’impayés (loyers, charges, …).

Durée. La durée minimale d’un bail professionnel est impérativement de six ans. Un bail peut être conclu pour une durée supérieure à six ans. Un bailleur doit toutefois savoir qu’il ne pourra donner congé, y compris pour un motif légitime, durant toute la durée du bail. Un locataire a quant à lui la possibilité de mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis de six mois. Toute clause contraire est nulle.

État des lieux. La loi dite « Pinel » du 18 juin 2014 est venue insérer un nouvel article 57 B dans la loi de 1986. Le texte précise qu’au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire, un état des lieux d’entrée doit être établi à l’amiable et contradictoirement par les parties (ou par un tiers mandaté par elles), et joint au contrat de location. À défaut de dresse à l’amiable de l’état des lieux, il est à faire dresser par un huissier (à l’initiative du bailleur ou du locataire), à frais partagés par moitié. Un état des lieux de sortie est aussi imposé, dans les mêmes conditions. Si la loi n’a pas prévu de sanction à défaut de dresse en ordre d’un état des lieux d’entrée ou de sortie, un bailleur ou un agent immobilier (et/ou un ADB) mandaté par celui-ci a tout intérêt de faire le nécessaire. Un état des lieux d’entrée sera à cet égard utilement annexé au bail.

Locations concernées

Un bail professionnel peut/doit être régularisé pour la location de locaux à usage exclusivement professionnel, pour une activité non commerciale. En clair, le locataire ne doit pas exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, ou agricole dans les locaux loués. Il doit exercer à titre habituel une activité civile dans les locaux. À cet égard, il convient notamment d’apprécier la nature exacte des activités qui seront exercées par un futur locataire. Le bail professionnel est en pratique avant tout un bail permettant de louer des locaux dans lesquels une « profession libérale » est exercée.

Certaines activités, précisément définies, bénéficient d’un statut particulier ou dérogatoire. Les établissements d’enseignement (danse, cours de langues, etc.), remplissant certaines conditions, relèvent ainsi du statut des baux commerciaux.

Documents/informations techniques à annexer

ERNMT/ESRIS. Là où il est requis, un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) en ordre, daté de moins de six mois à la signature du bail, doit être joint au bail avec les documents utiles (C. env. art. L 125-5). Ce document est indispensable, car le locataire peut, à défaut, demander la résiliation du bail, sans préjudice d’autres actions. Il doit être accompagné des extraits des documents officiels permettant de localiser les locaux au regard des risques encourus. En pratique, un formulaire réglementaire est à compléter. Ce formulaire peut être directement téléchargé sur Internet sur le site http://www.georisques.gouv.fr. Ce site permet de disposer, via une simple recherche par le code postal de la commune où sont situés les locaux, d’informations utiles pour régulariser le document. Le formulaire doit être établi à partir des informations mises à disposition par le préfet, qui prennent la forme de documents et d’un dossier pouvant être consultés dans les mairies des communes intéressées, ainsi qu’à la préfecture et dans les sous-préfectures du département. Le formulaire doit à cet égard mentionner les risques dont font état les documents et le dossier, et auxquels l’immeuble faisant l’objet de la location est exposé. Le formulaire doit nécessairement s’accompagner des extraits utiles des documents qui permettent de localiser le bien au regard des risques encourus. Nous conseillons, par précaution, de toujours prévoir d’annexer un état des risques à un bail même si, au vu des pièces, il se révèle qu’il n’est pas « obligatoire » (cocher alors « non » dans toutes les cases du formulaire réglementaire).

Un décret n° 2017-780 du 5 mai 2017 (JO 07.05.2017), relatif au plan de prévention des risques technologiques (PPRT), est venu retoucher le cadre réglementaire de l’ERNMT. À la suite de ce décret, le cas échéant, un ERNMT doit être accompagné « des informations reçues » en application de l’article L 515-16-2 I, alinéa 3 du Code de l’environnement. En clair, à l’intérieur d’un périmètre d’exposition aux risques technologiques défini par un PPRT, celui-ci peut délimiter des zones dites de prescription. Dans ces zones, pour des biens autres que des logements, le préfet doit informer les propriétaires, gestionnaires ou exploitants, du type de risques auxquels leur bien ou activité est soumis, et de la nature des risques. Ce sont ces informations qui sont alors à communiquer avec l’ERNMT, lors d’une (re)location de locaux.

Un arrêté ministériel du 18 décembre 2017, publié le 28 décembre 2017, est venu prévoir un nouveau modèle d'imprimé pour l’établissement de l’ERNMT, à partir du 1er janvier 2018, en le dénommant « État des servitudes “risques” et d’information sur les sols » (Esris). Le nouveau formulaire a intégré une nouvelle rubrique pour préciser (case à cocher) si un terrain est, ou non, situé dans un secteur d’information sur les sols (SIS). Outre le site http://www.georisques.gouv.fr, des sites Internet de préfectures (ou de la DREAL/DRIEE) proposent désormais des informations utiles concernant ces secteurs « SIS ». Le formulaire a aussi intégré une sous-rubrique pour la nouvelle information requise et précitée, en immobilier d’entreprise, au regard d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT).

Radon. Une ordonnance est venue créer, fin 2015, une nouvelle obligation d’information à la charge d’un bailleur, dans « des zones à potentiel radon ». Il a été prévu que le locataire soit informé du risque radon (C. env. art. L 125-5, I). Un décret n° 2018-434 du 4 juin 2018 (JO 05.06.2018) est venu préciser, à cet égard, que le territoire national est divisé en trois zones à potentiel radon, définies en fonction des flux d’exhalation du radon des sols. Le décret a indiqué que l’obligation d’information, en location, s’appliquerait (uniquement) dans les « zones à potentiel radon de niveau 3 » (C. env. art. R 125-23, 5°), c’est-à-dire dans des zones à potentiel radon « significatif » (C. santé publ. art. R 1333-29). Le décret a prévu que la liste des communes, réparties entre les trois zones, soit fixée par un arrêté ministériel. Cet arrêté ministériel, daté du 27 juin 2018, a été publié le 30 juin 2018 au JO. Cette nouvelle réglementation est entrée en vigueur le 1er juillet 2018.

En logique, le formulaire d’état des risques (ERNT/ESRIS), document à fournir à un locataire, devait être retouché (complété), pour y intégrer une rubrique sur le risque radon. Un arrêté ministériel du 13 juillet 2018, tardivement publié au JO le 2 août 2018, est venu modifier le modèle d'état des risques naturels et technologiques, en rajoutant une rubrique tenant à la présence du bien immobilier concerné dans une zone à potentiel radon de niveau 3. Il convient désormais d’utiliser ce nouveau formulaire. Ce formulaire est disponible en préfecture, sous-préfecture, en mairie et téléchargeable à partir du site Internet du ministère chargé de la prévention des risques majeurs (http://www.georisques.gouv.fr/).

En pratique, au vu des textes, l’obligation d’information sur le risque radon, en location, ne s’applique en droit, à notre avis, qu’à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication d’un arrêté préfectoral fixant la liste des documents auxquels un bailleur peut se référer. Une « fiche d’information sur le risque radon », qui doit être téléchargeable sur le site http://www.georisques.gouv.fr, a été prévue, à cet égard. Cette fiche d’information n’avait pas encore été diffusée sur le site http://www.georisques.gouv.fr, à la date de rédaction de cette notice. En attendant les arrêtés préfectoraux, il peut être prudent d’informer des locataires, par le biais d’une clause dans les baux, lorsqu’un bien est situé en zone à potentiel radon de niveau 3 (a minima).

Exemple de clause :

« Risque radon (Code de l’environnement, article L 125-5 ; arrêté ministériel du 27 juin 2018 - NOR : SSAP1817819A)

« Le territoire national est divisé en trois zones à potentiel radon définies en fonction des flux d’exhalation du radon des sols.

Le preneur est informé que le bien vendu (ou les locaux loués) est/sont situé(s) dans une zone à potentiel radon significatif, au sens de la réglementation applicable. »

Ou

« Le preneur est informé que le bien objet des présentes est situé :

En zone 1 (zone à potentiel radon faible) ;

En zone 2 (zone à potentiel radon faible mais sur laquelle des facteurs géologiques particuliers peuvent faciliter le transfert du radon vers les bâtiments) ;

En zone 3 (zone à potentiel radon significatif) ;

(barrer les mentions inutiles). »

Si la « fiche d’information sur le risque radon » est disponible, il est prudent de joindre ce document aux baux, en zone à potentiel radon de niveau 3 (zone 3).

Sinistres. En outre, un bailleur est tenu d’informer par écrit le locataire de tout sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité (suite à un arrêté de catastrophe naturelle ou technologique) et qu’il a reçu, ou d’un tel sinistre dont il a été informé. À défaut, le locataire peut demander la résiliation du bail ou demander au juge une diminution du montant du loyer (C. env. art. L 125-5). À cet effet, une déclaration prérenseignée des sinistres indemnisés, appelée aussi déclaration de sinistres indemnisés, peut être téléchargée gratuitement sur le site officiel http://www.georisques.gouv.fr. Il est prudent d’annexer ce document à tout bail. Un bailleur doit aussi prendre soin d’informer le futur locataire de tout problème majeur qu’il connaît (ou qu’il est susceptible de connaître) concernant les locaux loués.

Amiante. Pour tenir compte de la réglementation « amiante », il est également prudent de joindre au bail la « fiche récapitulative » du « dossier technique amiante » (DTA), pour un immeuble concerné. Pour un immeuble en copropriété, ce dossier technique amiante doit être tenu à jour par le syndic de la copropriété.

La Cour de cassation a jugé qu’ « aucune obligation légale n’impose, lors de la conclusion d’un bail, la remise au locataire d’un “dossier technique amiante” ». Elle a souligné qu’un agent immobilier « ne peut être tenu des obligations relatives au repérage de l’amiante qui incombent au propriétaire » (Cass. 3e civ. 17.05.2018 n° 17-11760).

Il n’en reste pas moins que, lorsqu’il se charge de la mise en location d’un bâtiment ayant fait l’objet d’un permis de construire délivré avant le 1er janvier 1997, un mandataire se doit de vérifier que son client a (bien) fait le nécessaire pour le DTA (C. santé publ. art. R 1334-18). Puis il convient, à tout le moins, d’insérer une clause, dans un bail, pour informer le locataire de l’existence et des modalités de consultation du DTA. Il est de bonne pratique d’annexer au bail la fiche récapitulative du DTA.

Si un preneur entend réaliser de gros travaux pour exercer son activité, il peut être prudent de conseiller de faire réaliser un diagnostic amiante avant travaux (DAAT/RAT), en l’état sous la norme Afnor NF X46-020 d’août 2017 (applicable depuis le 01.10.2017), en attendant un arrêté à venir, et ce afin d’apprécier les suites à donner.

DPE. La prudence invite également à prévoir d’annexer un diagnostic de performance énergétique - DPE (réalisé suivant les prescriptions exigées en vente, suivant la réglementation en vigueur) à tout bail professionnel. Là où le propriétaire dispose déjà d’un DPE réalisé pour les locaux (tel celui qui lui a été remis s’il a acheté récemment les locaux), il peut avoir intérêt à l’annexer au bail.

Autres documents à prévoir. Si les locaux loués sont situés dans une copropriété, un bailleur n’est pas légalement tenu de communiquer au locataire les extraits utiles du règlement de copropriété, mais il est de bonne pratique que de les fournir, pour qu’il sache à quoi s’en tenir (prévoir de les annexer au bail).

Il peut être également prudent de prévoir d’annexer à tout bail une note (ou « fiche ») de renseignements d’urbanisme. Cette note peut être demandée en mairie en lui fournissant la référence cadastrale (section et numéro) de la parcelle concernée. Elle peut désormais, parfois, être facilement obtenue par le site Internet de la commune concernée (exemple : Paris, Vincennes, Grenoble, etc.).

Annexe environnementale. Une annexe dite « environnementale », dont le contenu est réglementé, est à prévoir et à joindre au bail en cas de location de locaux de plus de 2 000 m2 à usage de bureaux. L’annexe doit notamment comporter « un programme d’actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués ». Ce document fait l’objet d’un modèle distinct.

Réglementation « accessibilité »

Tout propriétaire envisageant de louer des locaux sous bail professionnel doit tenir compte d’une réglementation spécifique visant à assurer la mise en accessibilité des établissements recevant du public, y compris de 5e catégorie.

Cette réglementation résulte en dernier lieu d’une ordonnance du 26 septembre 2014, laquelle a été ratifiée par une loi n° 2015-988 du 5 août 2015. Au titre de cette réglementation, les établissements recevant du public « situés dans un cadre bâti existant doivent être tels que toute personne handicapée puisse y accéder, y circuler et y recevoir les informations qui y sont diffusées, dans les parties ouvertes au public » (Code de la construction et de l’habitation art. L 111-7-3).

En faisant simple, cette réglementation impose aux établissements recevant du public existants, ou créés dans un cadre bâti existant, de respecter par principe certaines normes techniques, fixées en dernier lieu par un décret n° 2014-1326 du 5 novembre 2014 et un arrêté du 8 décembre 2014 (JO 13.12.2014).

On peut notamment consulter, à ce sujet, un site officiel des pouvoirs publics, spécialement dédié à cette question : http://www.accessibilite.gouv.fr/.

Au regard de la réglementation, nous recommandons de faire établir, par un professionnel, un diagnostic portant sur les conditions d’accessibilité des locaux à louer.

Pour des locaux concernés, une rubrique spécifique est à prévoir dans un bail.

Au regard de la réglementation, nous recommandons de faire établir, par un professionnel, un diagnostic portant sur les conditions d’accessibilité des locaux à louer.

Pour des locaux concernés, une rubrique spécifique est à prévoir dans le bail.

Là où une « mise aux normes » s’impose pour des locaux, l’article R 111-19-32 du Code de la construction met à la charge du propriétaire certaines obligations spécifiques liées à la réglementation, mais en précisant que ces « obligations incombent toutefois à l’exploitant de l’établissement (…) lorsque le contrat de bail (…) lui transfère les obligations de mise en accessibilité faites au propriétaire ». Au vu de ce texte et de la jurisprudence de la Cour de cassation, on se doit de considérer que la charge des travaux de mise en accessibilité des locaux pèse, en principe, sur le propriétaire bailleur. C’est une application du principe selon lequel tout bailleur est tenu de délivrer à un locataire des locaux conformes à leur destination contractuelle, c’est-à-dire à l’activité prévue dans le bail.

Des travaux de mise en accessibilité (mise aux normes), destinés à assurer le respect de la réglementation peuvent toutefois être mis à la charge du locataire, par une clause expresse d’un bail.

Modèle

Le modèle de bail professionnel proposé doit être adapté, complété et/ou modifié au cas par cas en fonction des locaux loués, de l’activité qui sera exercée par le locataire, des conditions négociées par les parties, etc. Il ne saurait en aucun cas être utilisé en tant que tel.

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