Cession de Promesse unilatérale de vente de biens immobiliers

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Cession de promesse unilatérale de vente

Pour la cession des droits conférés par une promesse unilatérale de vente

une promesse unilatérale de vente a été régularisée

Est envisagée ici l’hypothèse où le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente (PUV) entend céder ses droits à un tiers, avec l’accord du promettant. Cette cession de la promesse peut être réalisée à titre onéreux, c'est-à-dire moyennant un prix versé par le cessionnaire au cédant, ou à titre gratuit, c'est-à-dire sans contrepartie.

Attention ! Un texte non codifié précise qu’est « frappée d'une nullité d'ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier. » (loi n° 93-122 du 29.01.1993, relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques, art. 52)

Incidence de la réforme du droit des contrats

Négociation et rédaction. Pour négocier puis rédiger un acte de cession d’une promesse unilatérale de vente, il convient de tenir compte de l’ensemble des nouveaux textes du Code civil, issus de la réforme du droit des contrats de 2016.

Une ordonnance n° 2016-131 du 10.02.2016 est venue en effet procéder à une vaste refonte du Code civil, pour les textes de « droit commun » sur les contrats et obligations. Cette réforme est entrée en vigueur le 1er octobre 2016.

Cette réforme n’est certes pas venue modifier les textes qui régissent le droit des contrats « spéciaux », tels ceux qui visent spécifiquement la vente dans le Code civil. Mais la réforme impacte de nombreuses règles générales, tel concernant le processus de négociation ou de formation des contrats.

La réforme du droit des contrats est venue notamment introduire, dans le Code civil, divers textes ayant vocation ou destinés à régir les « négociations » (pré)contractuelles.

La réforme du droit des contrats est venue aussi procéder à une refonte des textes du Code civil régissant la « condition suspensive », dont on connaît l’importance pour des promesses de vente.

L’ordonnance du 10 février 2016 a été ratifiée par une loi n° 2018-287 du 20 avril 2018 (JO du 21.04.2018). Les textes retouchés, dans leur nouvelle version, sont entrés en vigueur le 01.10.2018. Précisément, ils sont applicables aux actes juridiques à venir ou conclus depuis le 01.10.2018.

Promesse unilatérale de vente. Avant l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le Code civil ne comprenait pas de texte « général » destiné à définir et préciser le régime juridique d’une promesse unilatérale. L’ordonnance  2016-131 du 10 février 2016 a créé un nouveau texte, l’article 1124 du Code civil, destiné à définir et préciser le régime juridique d’une promesse unilatérale. L’article 1124 concerne toute promesse unilatérale de contrat. Le nouveau texte est donc notamment à prendre en compte pour une promesse unilatérale de vente (PUV) portant sur un immeuble. L’article 1124 du Code civil s’applique pour toute promesse à venir ou régularisée (signée) depuis le 1er octobre 2016. Une promesse signée avant cette date reste soumise aux « règles » antérieures.

L’article 1124 du Code civil dispose que la « promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».

Larticle 1124 du Code civil précise désormais qu’un contrat « conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ». À ce titre, par exemple, le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente (PUV) peut désormais agir en annulation d’une vente, conclue avec un tiers de mauvaise foi, par le promettant durant la durée de l’option.

L’article 1124 du Code civil dispose en outre que la « révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ». En clair, par exemple, le bénéficiaire d’une PUV peut réclamer l’exécution forcée de la vente, à son profit.

Cession de promesse. Le régime de la « cession de contrat » fait désormais l’objet de règles de « droit commun » précisées par les articles 1216 et suivants du Code civil. Ces règles sont à prendre en compte en cas de cession d’une promesse unilatérale de vente. Ces règles sont les suivantes.

Un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l'accord de son cocontractant, le cédé. Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l'égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu'il en prend acte.

La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité.

Si le cédé y a expressément consenti, la cession de contrat libère le cédant pour l'avenir. À défaut, et sauf clause contraire, le cédant est tenu solidairement à l'exécution du contrat.

Le cessionnaire peut opposer au cédé les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l'exception d'inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes. Il ne peut lui opposer les exceptions personnelles au cédant. Le cédé peut opposer au cessionnaire toutes les exceptions qu'il aurait pu opposer au cédant.

Si le cédant n'est pas libéré par le cédé, les sûretés qui ont pu être consenties subsistent. Dans le cas contraire, les sûretés consenties par le cédant ou par des tiers ne subsistent qu'avec leur accord. Si le cédant est libéré, ses codébiteurs solidaires restent tenus déduction faite de sa part dans la dette.

Suivant le rapport de présentation de l'ordonnance du 10 février 2016, a été consacrée une « conception unitaire de la cession de contrat, qui n'est pas la simple adjonction d'une cession de dette et d'une cession de créance, mais qui a pour objet de permettre le remplacement d'une des parties au contrat par un tiers, sans rupture du lien contractuel ». Pour la validité de la cession : le contrat ne peut être cédé qu'avec l'accord du cocontractant, conformément à la jurisprudence, et la cession doit faire l'objet d'un écrit. Cette définition permet aux parties à un contrat d'envisager la cession du contrat dès sa conclusion : en effet l'accord du cédé peut intervenir à l'avance, y compris dans le contrat lui-même, ou au moment de la cession. Si le cédé n'intervient pas à l'acte pour consentir à la cession (parce qu'il aura donné son consentement à l'avance), celle-ci devra lui être notifiée, ou il devra en prendre acte, pour qu'elle lui soit opposable. L'article 1216-1 du Code civil précise les effets de la cession de contrat à l'égard du cédé et du cédant : le cédant n'est libéré pour l'avenir qu'avec l'accord du cédé ; dans le cas contraire, il reste solidairement tenu à l'exécution du contrat. Cette disposition est supplétive de volonté.

Formalisme

Comme le précise désormais l’article 1216 al. 3 du Code civil, toute cession de promesse « doit être constatée par écrit, à peine de nullité. »

En outre, en vertu de l’article 1589-2 du Code civil, est nulle et de nul effet toute cession portant sur une promesse unilatérale de vente « qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date ». L'enregistrement donne lieu à la perception d’un droit fixe de 125 € (CGI art. 680).

Modèle

Notre modèle d’acte de cession de promesse unilatérale de vente est proposé à titre indicatif et doit être adapté, complété ou modifié au cas par cas en fonction du bien à vendre, de la qualité du vendeur et de l’acquéreur, etc. Il ne saurait en aucun cas être utilisé en tant que tel.

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