État des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties

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État des lieux de sortie contradictoire

Dresser un document en ordre à la sortie d’un locataire, pour un bail d’habitation

Cadre légal

La loi du 6 juillet 1989, telle que modifiée à ce sujet par la loi Alur du 24 mars 2014, impose la réalisation d’un état des lieux portant sur le logement loué. Il est à dresser, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties, lors de la remise (état des lieux d’entrée – EDLE) et de la restitution des clés (état des lieux de sortie – EDLS).

Un état des lieux de sortie (EDLS) doit en principe être établi contradictoirement et amiablement par les parties au bail, ou par un tiers mandaté par elles.

À défaut d’état des lieux dressé à l’amiable, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (l’huissier convoque alors les parties au moins sept jours à l’avance).

À la suite de la loi Alur du 24 mars 2014, le bailleur (ou son mandataire) doit compléter tout EDLS de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux devra être mis à la disposition de la personne chargée d’établir un diagnostic de performance énergétique.

Un bail ne saurait imposer au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice, dans les conditions exposées précédemment.

Cadre réglementaire

La loi Alur du 24 mars 2014 avait prévu qu’un décret vienne définir des « modalités » d’établissement d’un état des lieux d’entrée ou de sortie (loi du 6 juillet 1989, article 3-2). Un décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (JO du 31.03), entré en vigueur le 1er juin 2016, est venu à cet égard fixer les « règles du jeu » pour la dresse contradictoire et à l’amiable d’un EDLS.

Les « règles » fixées par le décret s’appliquent pour la (mise en) location d’un logement loué nu ou en meublé à titre de résidence principale, au sens de la loi du 06.07.1989. Tout bailleur louant en direct, mais aussi tout professionnel mandaté ou missionné pour la dresse d’un EDL (agent immobilier, ADB) est concerné.

Il convient de tenir compte du décret pour tout bail à venir ou conclu à partir du 1er juin 2016. Au vu des textes issus de la loi Macron, il convient à notre avis d’en faire de même, pour tout EDLS à régulariser et ce, a minima si le bail concerné a été signé, ou tacitement reconduit, depuis le 8 août 2015.

Notons que le décret comporte la règle suivante. Pour un EDL, le « logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ». Cette formule (ambiguë) peut être « interprétée » comme suit, à notre avis, à la sortie : un EDLS ne peut/pourra être dressé que si le logement est « vidé » de tous les meubles du locataire.

Formalisme

Pour la dresse d’un EDLS, les pouvoirs publics n’ont pas estimé devoir définir un « modèle type » à respecter, ou un formulaire « réglementaire » à utiliser.

Tout EDLS peut être établi « sur support papier », mais aussi « sous forme électronique ».

La « forme » du document utilisé pour un EDLS doit permettre la « comparaison » de l’état du logement concerné, tel que constaté à l’entrée et à la sortie d’un locataire. À cet effet, des EDL peuvent être réalisés sous la forme « de documents distincts ayant une présentation similaire » (sic). En pratique, on peut ainsi utiliser un « formulaire type » approprié.

Tout EDLS doit être établi en autant d’exemplaires que de parties. Le décret précise, à cet égard, que le document régularisé doit être remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties (ou à leur mandataire), et ce, « au moment » de sa signature.

Locataire accompagné/assisté. Aucun texte n’interdit à un locataire d’être accompagné et « assisté » lors d’un EDL. Il n’y a donc pas, d’emblée, matière à polémiquer si le locataire est venu avec un membre de sa famille, sa « caution », un ami ou tout autre tiers. Demandez à toute personne de décliner son identité, voire la raison de sa présence. Sur l’EDL, notez l’identité et la qualité (lien familial, profession, ...) de l’intéressé. Vous pourrez au besoin opposer au locataire le fait qu’il était « assisté ».

Contenu de l’état des lieux de sortie

Aux termes du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, un EDLS doit au moins comporter les informations suivantes :

  • Le type d'état des lieux (de sortie) ;
  • Sa date d'établissement ;
  • La localisation du logement ;
  • Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
  • Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
  • Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
  • Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
  • Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ;
  • La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
  • L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
  • La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
  • Éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Un EDLS doit ainsi décrire « le logement et constate son état de conservation ». L’EDL doit « porter sur l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive ». Il doit aussi comporter, pour « chaque pièce et partie » du logement, la « description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement ».

Au vu du décret, veillez à bien mentionner le « détail et la destination des clés » restituées par le locataire, en le renseignant aussi sur tout « autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ».

En pratique. Un EDLS se doit d’être le plus détaillé et précis possible pour prévenir ensuite tout litige et permettre une comparaison fiable et objective avec celui qui sera dressé à l’entrée. À cet égard, il est important de « qualifier » l’état des locaux et les différents éléments ou équipements (neuf, bon état, état d’usage, mauvais état), en évitant d’utiliser des abréviations, sauf à en préciser le sens. Il est utile de prendre des photographies des lieux.

En présence d’un homme de l’art (expert, architecte, professionnel EDL/bâtiment, ...), et en raison du caractère « contradictoire » de la dresse d’un EDL, il serait à notre avis anormal de refuser de prendre en compte ses observations, si elles apparaissent justifiées (loi de 1989 art. 3-2, al. 1).

Vous devez toujours veiller à rester maître de la rédaction d’un EDL (formulaire utilisé, annotations, ...). Mais un locataire peut demander qu’il soit complété par ses (propres) observations ou réserves (cf. décret du 30.03.2016 art. 2, 1°, i.).

Représentation = mandat ! En droit, outre le (co)titulaire du bail, une personne mandatée a qualité pour signer un EDLE (cf. décret du 30.03.2016 art. 2, 1°, i.). Un exemplaire de l’EDLS est alors à lui remettre (cf. décret du 30.03.2016 art. 3, 3°). A contrario, un tiers ne peut ainsi se substituer à un locataire sans disposer d’un mandat régulier (daté/signé). Faute de mandat, la rigueur imposerait d’emblée de refuser de dresser l’EDLS sans remettre les clés.

Colocation. Pour une colocation avec des contrats distincts, veillez à prévoir un EDLS par colocataire. Pour une colocation avec un bail unique, il peut arriver qu’un seul colocataire soit présent. En droit, il devrait aussi être muni d’un mandat de représentation de son/ses colocataire(s). À défaut, faites au moins apposer de sa main, sur l’EDLS, la mention « Je me porte fort pour ... » ou « Je représente ... ». Ceci pourrait être éventuellement opposé aux intéressés en cas de litige.

Conseil. Dans vos courriers/courriels aux locataires, insistez sur la présence souhaitable, lors de l’EDLS, de tous les cosignataires du bail, ou des cotitulaires du bail (conjoints, ...). L’idéal est de pouvoir s’assurer de la disponibilité de chacun, tel en organisant l’EDL en (début de) soirée (pensez à vous munir d’une lampe torche, en particulier en automne/hiver, pour le cas où le logement n’aurait pas/plus d’électricité). Proposez, à défaut, un mandat de représentation.

 

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