Lettre de saisine de la commission départementale de conciliation par le Bailleur

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Lettre de saisine de la Commission départementale de conciliation

Lorsque le locataire n’accepte pas le loyer proposé dans l’offre de renouvellement…

Hypothèse envisagée

Au moins six mois avant le terme dun bail d’habitation, le bailleur notifie une offre de renouvellement avec une proposition de nouveau loyer, au titre de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Un texte précise que, en cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la Commission départementale de conciliation (CDC). À défaut d'accord constaté par la Commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée légale à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du bail, le bailleur qui entend poursuivre sa démarche doit ainsi saisir la Commission départementale de conciliation (CDC).

La CDC dispose en principe de deux mois à compter de sa saisine pour rendre son avis.

À défaut d’accord constaté par la CDC, le juge doit être saisi avant le terme du bail.

À défaut de saisine du juge avant le terme du bail, celui-ci est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Il faut donc impérativement faire le nécessaire pour assigner le locataire en temps utile.

Le juge ne peut être valablement saisi avant que la CDC n’ait donné son avis ou que le délai de deux mois (qui lui est imparti) soit écoulé. La Cour de cassation a en effet jugé que « le juge ne peut être valablement saisi avant que la Commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé », étant relevé que « la saisine de la Commission était un préalable obligatoire à la saisine du juge qui, elle-même, doit avoir lieu avant le terme du contrat » (Cass. 3e civ. 07.03.2012 n° 10-27820).

Si un logement est situé dans l’une des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants, il faut tenir compte d’un dispositif prévu et régi par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989. Un décret  2018-549 du 28 juin 2018 (JO du 30.06.2018) a reconduit pour un an ce dispositif, et il faut en tenir compte pour tout bail ou contrat qui serait renouvelé d’ici le 31 juillet 2019. Un texte précise que, en cas de litige entre les parties résultant de l'application de ce décret, la « commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties ».

Là où le dispositif d’encadrement des loyers « Alur » est susceptible de s’appliquer, un texte indique qu’en cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire saisi quatre mois avant le terme du bail, l'une ou l'autre des parties « peut » saisir la CDC. À défaut d'accord constaté par la CDC, le juge « peut » être saisi, avant le terme du bail. Notons que, au 1er octobre 2018, ce dispositif spécifique ne s’applique dans aucune commune, en raison de l’annulation par le juge administratif des arrêtés préfectoraux publiés pour des logements situés à Paris ou sur la commune de Lille (59).

Incidence de la réforme « Elan ». Au 1er octobre 2018, le Parlement s’apprêtait à modifier le cadre légal sur l’encadrement des loyers, dans le cadre de la loi Elan. Il est prévu à cet égard d’abroger les textes de la loi du 6 juillet 1989 concernés. Les articles 17-2 et 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 seront retouchés. Il est toutefois prévu en zone tendue, à titre expérimental et pour cinq ans, qu’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), la ville de Paris, un établissement public territorial de la métropole du Grand Paris, ainsi que la métropole de Lyon ou d’Aix-Marseille-Provence, puisse demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers, obéissant à un régime particulier, soit mis en place. Un décret sera nécessaire pour déterminer le périmètre du territoire sur lequel s’appliquerait le dispositif (projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, n° 567, adopté en commission mixte paritaire le 19.09.2018, art. 48 et 49).

Modalités de la saisine et procédure

Les règles sont fixées par un décret n° 2001-653 du 19 juillet 2001, modifié en dernier lieu par un décret 2015-733 du 24 juin 2015.

La CDC est saisie par lettre recommandée avec avis de réception adressée à son secrétariat ou par voie électronique. Le demandeur doit indiquer dans sa saisine ses nom, qualité et adresse, ceux du défendeur, ainsi que l'objet du litige ou de la difficulté.

Lorsque la saisine est incomplète ou n'est pas adressée dans les formes requises, le demandeur en est informé par courrier ou par voie électronique si la saisine a été effectuée par cette voie.

Lorsque la demande est recevable, le secrétariat convoque les parties à la séance au cours de laquelle l'affaire sera examinée par lettre ou par voie électronique au minimum 15 jours avant la date retenue.

Les parties convoquées doivent se présenter en personne. Toutefois, elles peuvent se faire représenter par une personne dûment mandatée à cet effet ou se faire assister d'une personne de leur choix.

La Commission entend les parties, s'efforce de les concilier et émet un avis qui doit être rendu en principe dans un délai de deux mois maximum à compter de la réception par le secrétariat de la lettre ou du message électronique de saisine.

Si les parties dûment convoquées ne sont ni présentes ni représentées à la séance ou si une seule des parties est présente ou représentée, la Commission constate l'impossibilité de concilier les parties et émet éventuellement un avis sur le litige ou la difficulté.

L'avis et le document de conciliation sont remis ou adressés à chacune des parties.

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