Lettre confirmant la réalisation de l'évènement ayant justifié la conclusion du bail pour une durée réduite

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Lettre confirmant la réalisation de l’événement justifiant un bail à durée réduite

un bailleur entend effectivement mettre un terme à un bail d’habitation à durée réduite

Cas de figure

Bail à durée réduite. Lorsqu’un logement est loué nu à titre de résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 impose de respecter une durée minimale de location, à laquelle on ne peut déroger, en principe. La durée minimale est fixée à six ans si le bailleur est une personne morale autre qu’une SCI familiale. La durée est fixée à trois ans si le propriétaire du logement est une personne physique, une indivision ou une SCI « familiale ».

Par exception, la loi du 6 juillet 1989 permet de régulariser, avec un locataire, un bail d’une durée inférieure à trois ans, mais d’au moins un an.

Ce bail à durée réduite n’en reste pas moins strictement encadré (loi du 06.07.1989, art. 11).

Le texte légal est ainsi rédigé :

« Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.

Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15 [de la loi de 1989], le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.

Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.

Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément à l'article 17-1 [de la loi de 1989]. »

Une personne morale, autre qu’une SCI familiale, ne peut conclure un bail à durée réduite (cf. loi de 1989, art.13).

Pour régulariser un bail à durée réduite, le propriétaire d’un logement doit pouvoir justifier de la nécessité de le récupérer pour des « raisons professionnelles ou familiales », au terme prévu. Il faut pouvoir justifier, d’emblée, d’un « événement précis » et prévisible. En pratique, on estime qu’un propriétaire peut se prévaloir d’un besoin de relogement par suite d’une mutation professionnelle, d’un séjour à l’étranger (expatriation, etc.), ou d’un départ à la retraite. Sous conditions, la reprise du logement peut aussi être motivée par la décision de vouloir l’attribuer à un enfant (ou proche parent) pour des études supérieures ou une formation professionnelle, voire à la suite d’un mariage. Si le logement est la propriété d’une SCI familiale ou d’une indivision, l’événement envisagé peut concerner l’un ou l’autre des associés ou coïndivisaires (ou l’un de ses proches).

Contrat à régulariser. Un bail à durée réduite ne dispense en rien d’avoir à respecter les règles fixées par la loi du 6 juillet 1989 pour toute mise en location. Si la location est confiée à un agent immobilier et/ou ADB, celui-ci est tenu de respecter les règles, découlant de la loi Alur de 2014, pour ses honoraires.

Sous peine de risquer une requalification en bail d’habitation de droit commun (pour la durée), le contrat à régulariser avec un locataire doit être rédigé avec soin en mentionnant notamment, avec précision, les « raisons et l’événement » justifiant sa durée réduite (clause dite de reprise).

Seul un événement professionnel ou familial, exposé de manière précise dans le bail, peut justifier la reprise des locaux. Le bail doit mentionner impérativement les raisons et l’événement invoqués (clause dite de reprise). L’événement et les raisons qui le motivent doivent être à ce titre clairement définis. Si les raisons sont trop vagues (exemple : pour des raisons familiales), le locataire pourra se prévaloir du régime normal du bail d’habitation, et faire obstacle à la reprise du logement au terme prévu.

Pour régulariser un bail à durée réduite, il faut utiliser le contrat-type réglementaire prévu par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, en principe. Une rubrique spécifique est à prévoir, pour formaliser la clause de reprise.

Dans le bail à régulariser, la rubrique spécifique à prévoir est ainsi formulée :

« Événement et raison justifiant la durée réduite du contrat de location : [...] En l’absence de proposition de renouvellement du contrat, celui-ci est, à son terme, reconduit tacitement pour trois ou six ans et dans les mêmes conditions. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé. Le bailleur, quant à lui, peut mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé, soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une personne de sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime. »

Si le bail fait suite à un contrat de location déjà conclu avec le même locataire pour le même logement, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l’ancien (éventuellement révisé sur la base de l’IRL).

Lorsque le bail à durée réduite arrive à son terme

Pour mettre un terme au bail. Un propriétaire doit impérativement prévoir de confirmer au locataire, deux mois au moins avant le terme du bail, la réalisation effective de l’événement prévu.

À défaut, l’intéressé bénéficiera de plein droit d’un bail d’habitation d’une durée de trois ans (droit commun).

Il faut prévoir une LRAR, voir un acte d’huissier.

Modèle

Le modèle que nous proposons vise à confirmer à un locataire, par LRAR, la réalisation de l’événement ayant justifié la régularisation d’un bail à durée réduite, conformément à l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989. 

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