Contrat de location de résidence secondaire vide ou meublée

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Contrat de location de résidence secondaire

Louer un logement nu ou en meublé à titre de résidence secondaire

Secteur libre

Si la location d’un logement suppose bien souvent d’avoir à respecter la réglementation très contraignante du bail d’habitation, organisée par la loi du 6 juillet 1989, certaines locations sont principalement régies par les seuls textes du Code civil portant sur le louage (art. 1709 et suiv.). On parle alors de location régie par le droit commun du louage, ou relevant du « secteur libre ».

Il en va ainsi pour la location nue ou en meublé d’un logement à titre de résidence secondaire.

Location relevant de la loi du 6 juillet 1989. La loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi « Alur » du 24 mars 2014, s’applique par principe aux « locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation », dès lors que ces locaux « constituent la résidence principale du preneur », ainsi « qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur » (loi du 6 juillet 1989 article 2). À la suite de la loi « Alur » du 24 mars 2014, la résidence principale s’entend comme « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge ». À la suite de la loi « Alur » du 24 mars 2014, la location d’un logement meublé, à titre de résidence principale, est désormais régie par la loi du 6 juillet 1989. Sur bien des aspects, cette réglementation a été alignée sur celle applicable pour la location d’un logement vide.

Notons que l’attribution ou la location d’un logement de fonction, c’est-à-dire en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, est aussi régie par le Code civil, en principe. Concernant un logement de fonction, pour prévenir un risque de requalification en bail d’habitation, le lien entre l’activité de la personne concernée et l’attribution du logement doit être explicite. Une stipulation expresse, dans un contrat de travail ou la convention, prévoyant une résiliation de plein droit à la cessation du contrat de travail (rupture, décès, ...) est impérative.

La location d’un logement à une personne morale échappe aussi aux dispositions sur le bail d’habitation (loi du 6 juillet 1989), sauf accord exprès des parties pour soumettre le contrat de location à ces dispositions (Cass. 3e civ. 13.11.2012 n° 11-24357 ; 18.05.2010 n° 09-13323 ; 12.01.1994 n° 91-22055 ; 23.05.1995 n° 93-12789).

Mise en location

Décence. Un logement ne peut être loué s’il fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.

Un bailleur doit en outre louer un logement « décent ». Pour être loué, tout logement doit être décent (C. civ. art. 1719). Il est prudent de louer un logement « ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (loi du 06.07.1989 art. 6).

Pour être décent, un logement doit en principe répondre en droit aux caractéristiques définies par un décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (JO du 31.01). À ce titre, un logement doit en principe, notamment, disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 (hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m), soit un volume habitable au moins égal à 20 m3. Un logement doit en outre correctement assurer « le clos et le couvert ». Il ne doit pas présenter de dangers (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, etc.) ou de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants (revêtements, canalisations, installation électrique/gaz). Il doit permettre une ventilation de l’air suffisante. Les pièces principales (séjour et chambre(s)) doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le décret prévoit en outre qu’un logement doit comporter une « installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ». À ce titre, un bailleur manque à son obligation de délivrer un logement décent si les lieux sont « dépourvus d’appareil de chauffage » (Cass. 3e civ. 04.06.2014 n° 13-17289).

Notons qu’un décret du 9 mars 2017 est venu ajouter certaines règles au sein de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur la décence.

Depuis le 1er janvier 2018, en métropole, un logement doit être « protégé contre les infiltrations d’air parasites ». Ses portes et fenêtres, outre ses murs et parois donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés, devront présenter « une étanchéité à l’air suffisante ». Les ouvertures des pièces, donnant sur des locaux annexes non chauffés (cave, garage, ...), doivent être « munies de portes ou de fenêtres ». Enfin, des cheminées devront « être munies de trappes ». Il faut veiller à ce que tout logement (re)mis en location (ou loué au 1er janvier 2018) respecte ces nouvelles exigences (planifier une visite, au besoin). Les travaux ou aménagements qui s’imposent sont à programmer (p.ex. nouvelles fenêtres à la place de fenêtres « fuyardes »).

Depuis le 1er juillet 2018, un logement loué doit en outre permettre une « aération suffisante ». Ses dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent être « en bon état » et permettre « un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ».

Au moindre doute, au vu de l’imprécision de certains textes, la prudence invite de faire appel à un homme de l’art pour un avis technique, concernant l’étanchéité et l’aération d’un logement.

Détecteurs de fumée. Un bailleur (ou son mandataire) doit veiller à ce qu’au moins un détecteur de fumée normalisé (DFN) soit bien installé dans un logement mis en location. Il doit s’assurer du « bon fonctionnement » du DFN.

Permis de division. Dans le but « d’améliorer la lutte contre l’habitat indigne et mieux connaître et contrôler les mises en location », la loi Alur du 24 mars 2014 a créé un dispositif d’« autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant » (CCH art. L 111-6-1-1 et suiv.). Ce dispositif, appelé ici ou là « permis de division », a donné lieu à un arrêté ministériel du 8 décembre 2016 (JO du 15.12.2016). Sont concernées par ce dispositif les « opérations de division » visant à créer des logements « au sein d’un immeuble existant ». Là où une autorisation est instaurée et exigée par une commune ou un EPCI, une demande est à régulariser, en trois exemplaires, auprès de l’autorité compétente (EPCI ou maire). Un décret n° 2017-1431 du 3 octobre 2017 (JORF n° 0233 du 05.10.2017) a été publié dans le but de permettre l'articulation entre les autorisations d'urbanisme et l'autorisation préalable aux travaux. Le décret a précisé qu’un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux tient lieu d'autorisation préalable, dès lors que l'autorité compétente pour statuer sur celle-ci a donné son accord dans un délai de 15 jours.

Contrat de location

Les règles fixées par le Code civil pour la location ne sont, pour la plupart, que supplétives. Les parties peuvent ainsi prévoir conventionnellement des modalités particulières d’exécution du contrat de location. Les locations régies par le Code civil laissent ainsi une large place à la liberté contractuelle.

Écrit. Le contrat de location doit être rédigé, daté et signé, et ce en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l’unique exemplaire dressé. Chaque original doit mentionner le nombre d’originaux qui en ont été faits (C. civ. art. 1375).

Il est recommandé que le contrat soit rédigé et imprimé lisiblement, en utilisant une police de caractères appropriée (au moins de corps 8 – cf. recommandation n° 00-01 de la commission des clauses abusives du 17.02.2000).

Le contenu exact d’un contrat de location régie par le Code civil ne fait pas l’objet d’un « contrat-type » auquel il conviendrait de se référer, ou qu’il faudrait utiliser comme pour un bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989.

La plus grande liberté est, sur le principe, de mise pour rédiger les clauses d’un contrat, qui peuvent être librement négociées entre le propriétaire et le locataire.

Il convient d’indiquer notamment dans le contrat sa date de prise d’effet, sa durée, le montant du loyer (ainsi que ses modalités de paiement et de révision), outre ses modalités de résiliation.

Il est d’usage et même recommandé, côté bailleur (ou mandataire), d’insérer dans tout contrat une clause de résiliation de plein droit (appelée aussi clause résolutoire). Un bailleur a notamment tout intérêt à prévoir une clause résolutoire en cas d’impayé de loyers. Celle-ci peut ainsi prévoir que tout impayé non régularisé après un certain délai (qu’il est raisonnable de fixer à un mois) suivant un commandement de payer, entraînera automatiquement la résiliation du contrat.

Le contrat précisera et décrira avec soin les locaux et équipements dont le locataire aura la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que ses équipements.

Il est utile de joindre au contrat un inventaire précis du mobilier, en cas de location en meublé.

Des états des lieux d’entrée et de sortie sont à prévoir.

Il convient de tenir compte de certaines clauses illicites au regard de dispositions d’ordre public (impératives), figurant dans différents textes. Il convient aussi de prendre en compte une recommandation n° 00-01 de la commission des clauses abusives (CCA) du 17 février 2000 (BOCCRF du 22 .06.2000), lorsque le locataire est une personne physique pouvant être considérée comme un « consommateur », et le bailleur une personne morale professionnelle de l’immobilier ou une personne physique ayant la qualité de loueur professionnel.

Durée de la location. Si un contrat de location « perpétuel » est prohibé en vertu de l’article 1709 du Code civil (Cass. 3e civ. 16.06.2011 n° 10-18814), il n’existe aucune durée minimale ou maximale imposée par la loi.

Le contrat peut ainsi prévoir une durée déterminée (par exemple un an) ou prévoir qu’il prendra fin à telle date (contrat avec un terme déterminé, fixe). Lorsque des locaux sont loués à un particulier (non-professionnel) par un bailleur professionnel, la commission des clauses abusives recommande de ne pas imposer une durée irrévocable au contrat sans prévoir la possibilité d’une résiliation anticipée pour motif légitime.

Si le contrat de location ne prévoit pas de durée, le bailleur et le locataire ont en principe la faculté de résilier, à tout moment et unilatéralement, en « observant les délais fixés par l’usage des lieux » (C. civ. art. 1736), en clair en respectant un préavis conforme aux usages locaux.

Pour un contrat de location à durée indéterminée, il convient de prévoir une clause permettant à chacune des parties de le résilier en donnant congé, suivant des modalités à définir (délai de préavis, etc.). Il est prudent de bien préciser la manière dont chacune des parties pourra donner congé. Par exemple, on indiquera utilement dans le contrat que le congé devra être notifié par LRAR.

Dossier de diagnostic technique et informations à fournir

Le dossier de diagnostic technique (DDT), requis au titre de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet pour un logement loué à titre de résidence principale, est exigé pour des « logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers » (loi du 06.07.1989 art. 2).

En pratique, il est de bonne pratique de prévoir de joindre un dossier de diagnostic technique (DDT) à tout contrat de location portant sur un logement. Il peut/doit notamment comprendre un diagnostic de performance énergétique (DPE) de moins de dix ans et, pour un logement construit avant 1949, un constat de risque d’exposition au plomb (CREP), avec une notice d’information réglementaire.

Diagnostic électricité et gaz. La loi Alur du 24 mars 2014 avait prévu de rendre obligatoire par décrets des « diagnostics » portant sur l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. Ces deux « états » ont donné lieu à deux décrets n° 2016-1104 et 2016-1105, datés du 11 août 2016 et publiés au JO le 13 août 2016. Les logements concernés par ces deux « diagnostics » sont les suivants. Pour l’électricité, sont visés les « locaux d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de quinze ans ». Pour le gaz, sont visés les « locaux d’habitation comportant une installation intérieure de gaz en fonctionnement et qui a été réalisée depuis plus de quinze ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de quinze ans ».

Là où ils sont exigés, des diagnostics électricité et gaz doivent en principe être réalisés par des diagnostiqueurs certifiés, suivant des modalités identiques à celles prévues en vente. Un diagnostic électricité/gaz, une fois réalisé, a une durée de validité de six ans.

Si un bailleur dispose déjà d’un diagnostic (électricité, gaz), réalisé en ordre depuis moins de six ans lors d’une vente du logement, il peut utiliser ce diagnostic pour une location.

Là où un bailleur dispose d’une « attestation de conformité », portant sur la mise en conformité ou la mise en sécurité de l’installation électrique, il peut l’utiliser pour une (re)location si elle établie depuis moins de six ans et visée par un organisme agréé (Consuel p.ex.). Si l’attestation ne peut être présentée, une « déclaration » de l’organisme (Consuel p.ex.), indiquant « qu’il a bien visé une attestation », peut faire l’affaire.

Pour une installation de gaz, un bailleur peut également utiliser un diagnostic réalisé depuis moins de six ans par un organisme d’inspection accrédité par le COFRAC (Qualigaz p.ex.).

Lorsqu’un logement concerné est situé dans un immeuble collectif (mono/copropriété), dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, un diagnostic électricité/gaz est exigé depuis le 1er juillet 2017. S’agissant des autres logements, telle une maison individuelle, les diagnostics sont exigés pour les contrats de location signés depuis le 1er janvier 2018.

Les deux nouveaux « diagnostics », ou documents en tenant lieu, sont à intégrer dans le « dossier de diagnostic technique » (DDT), à annexer au contrat de location.

Diagnostic amiante. La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré l’obligation côté bailleurs de fournir au locataire une « copie » d’un état « mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante ». Un décret doit toutefois venir préciser ce qui est exigé (notamment la liste des matériaux ou produits concernés). Ce décret n’avait pas encore publié au 1er janvier 2018. En attendant ce décret, il convient de tenir compte de la « réglementation amiante » pour tout immeuble (ou logement) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Pour tenir compte de la réglementation « amiante » dans les immeubles concernés, il est en l’état prudent de joindre au contrat de location la « fiche récapitulative » du « dossier technique amiante » (DTA).

Information sur les sinistres. En vertu de l’article L 125-5 du Code de l’environnement, le bailleur est tenu d’informer par écrit le locataire de tout sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité (suite à un arrêté de catastrophe naturelle ou technologique) et qu’il a reçu, ou d’un tel sinistre dont il a été informé. À cet effet, une déclaration prérenseignée des sinistres indemnisés peut être téléchargée gratuitement sur le site officiel http://www.georisques.gouv.fr. Il est prudent d’annexer ce document à tout contrat de location.

Information sur le risque radon. Une ordonnance du 10 février 2016 est venue instaurer une nouvelle obligation à la charge de tout bailleur d’un bien immobilier. , dans « des zones à potentiel radon ». Il a été prévu que le locataire soit informé du risque radon (C. env. art. L 125-5, I). Un décret n° 2018-434 du 4 juin 2018 (JO du 05.06.2018) est venu préciser, à cet égard, que le territoire national est divisé en trois zones à potentiel radon, définies en fonction des flux d’exhalation du radon des sols. Le décret a indiqué que l’obligation d’information, en location, s’appliquerait (uniquement) dans les « zones à potentiel radon de niveau 3 » (C. env. art. R 125-23, 5°), c’est-à-dire dans des zones à potentiel radon « significatif » (C. santé publ. art. R 1333-29). Le décret a prévu que la liste des communes, réparties entre les trois zones, soit fixée par un arrêté ministériel. Cet arrêté ministériel, daté du 27 juin 2018, a été publié le 30 juin 2018 au JO. Cette nouvelle réglementation est entrée en vigueur le 1er juillet 2018.

En droit, au vu des textes, l’obligation d’information sur le risque radon, en location, ne s’applique, à notre avis, qu’à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication d’un arrêté préfectoral fixant la liste des documents auxquels un bailleur peut se référer. Une « fiche d’information sur le risque radon », qui doit être téléchargeable sur le site http://www.georisques.gouv.fr, a été prévue, à cet égard. Cette fiche n’avait pas encore été diffusée sur le site http://www.georisques.gouv.fr, à la date de rédaction de cette notice guide.

Il peut être prudent d’informer des locataires, par le biais d’une clause dans les contrats de location, lorsqu’un bien est situé en zone à potentiel radon de niveau 3 (a minima). Si la « fiche d’information sur le risque radon » est disponible, outre l’état des risques, il est prudent de joindre ce document aux contrats de location, en zone à potentiel radon de niveau 3 (zone 3).

État des risques. Là où il est requis, un état des risques naturels, miniers et technologiques en ordre, daté de moins de six mois à la signature du contrat de location, doit être joint au contrat de location, avec les documents utiles (C. env. art. L 125-5). Il doit être accompagné des extraits des documents officiels permettant de localiser les locaux au regard des risques encourus. En pratique, un formulaire réglementaire est à compléter. Ce formulaire peut être directement téléchargé, sur Internet, sur le site http://www.georisques.gouv.fr/. Ce site permet de disposer, via une simple recherche par le code postal de la commune où sont situés les locaux, d’informations utiles pour régulariser le document.

Pour intégrer une rubrique sur le risque radon, un arrêté ministériel du 13 juillet 2018, publié au JO le 2 août 2018, est venu en dernier lieu modifier le modèle d’état des risques, en rajoutant une rubrique tenant à la présence du bien immobilier concerné dans une zone à potentiel radon de niveau 3. Il convient désormais d’utiliser ce nouveau formulaire. Ce formulaire est disponible en préfecture, sous-préfecture, en mairie et téléchargeable à partir du site Internet du ministère chargé de la prévention des risques majeurs (http://www.georisques.gouv.fr/).

Logement dans une copropriété. Il peut être sage de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes.

Incidence de la réforme Elan. En l’état du droit au 1er octobre 2018, il convient par principe d’annexer l’ensemble des pièces exigées aux contrats de location sous format papier, en les faisant parapher par les locataires pour faire preuve. Il est à notre avis imprudent d’envoyer ces documents par courriel, où les mettre à disposition des locataires par le biais d’un site Internet (par exemple un « intranet » avec identifiant et mot de passe). Les textes n’autorisent pas expressément cette manière de faire. Les pouvoirs publics ont précisé que la simple mise à disposition des documents exigés ne répondait pas aux exigences de la loi en matière de contrats, étant observé que ces documents ont « valeur contractuelle ».

Le dispositif légal s’apprête toutefois à être retouché dans le cadre de la réforme « Elan », en cours d’examen au Parlement au 25 septembre 2018 (projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique texte tel qu’adopté en commission mixte paritaire le 19.09.2018, art. 61 bis).

À la suite de la loi, des textes retouchés de la loi de 1989 préciseront que :

  • les extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat ;
  • le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Modèle

Le modèle que nous proposons doit être adapté au cas par cas.

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