La Cour de cassation vient de rendre un important arrêt pour le cas où un avant-contrat de vente, tel un compromis, ne comporte pas la superficie « loi Carrez », là où elle est requise. Enseignement ?

Où la loi « Carrez » s’applique... En cas de vente d’un lot dans une copropriété existante, un texte impose de mentionner dans l’avant-contrat (promesse, compromis, etc.), puis l’acte final, la superficie de la partie privative du lot, en principe. Cette superficie, calculée suivant un régime spécifique, est souvent appelée superficie « loi Carrez » ou superficie « Carrez » (loi du 10.07.1965 art. 46).

Si la superficie est omise dans l'avant-contrat... L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 indique que la nullité d'un acte peut être « invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie », par un acquéreur. Celui-ci peut « intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente ». Le texte précise toutefois que la signature de cet acte authentique, s’il mentionne bien lui-même la superficie Carrez, « entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre » l’action en nullité « de la promesse ou du contrat qui l’a précédé ».

Une seule voie pour régulariser... Par un arrêt de principe, la Cour de cassation vient de juger que « lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, seule la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot (...) entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédée, fondée sur l’absence de mention de cette superficie » (Cass. 3e civ. 22.11.2018 n° 17-23366). Tel en l’espèce, un vendeur ne peut se prévaloir de la seule signature par l’acquéreur d’un certificat de mesurage « Carrez », à la suite de l'avant-contrat.

En pratique. Un acquéreur, après avoir signé un compromis de vente sans mention de la superficie Carrez, peut refuser à bon droit de finaliser la vente chez le notaire, en principe. S’il est ensuite assigné par le vendeur en paiement de la clause pénale prévue dans le compromis, il peut solliciter à titre reconventionnel la nullité de l'acte.

Côté agent immobilier, si vous êtes mandaté pour la vente d'un lot de copropriété, avec rédaction du compromis de vente, la leçon est claire. Sous peine de risquer d'engager votre responsabilité, et de perdre tout droit à rémunération, veillez à ce que le compromis de vente mentionne bien une superficie « loi Carrez », en ordre.

Pour consulter l'arrêt du 22 novembre 2018 : cliquer ici.

Références

Cour de cassation 3e chambre civile 22 novembre 2018 n° 17-23366

Site de la Cour de cassation

Si la mention de la superficie « loi Carrez » est omise dans un compromis, ce vice ne peut être purgé que par la signature de l'acte final de vente, par l'acquéreur, avec la mention requise.

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