Les pouvoirs publics ont récemment fourni de nouvelles précisions sur le régime du droit de préemption reconnu aux locataires en cas de vente de locaux, dans le cadre d'un bail commercial. Alors ?

Pour le droit légal de préemption du locataire... Depuis la loi « Pinel » du 18 juin 2014, un texte du Code de commerce permet au locataire d’un local commercial ou artisanal, loué avec un bail commercial, de l’acquérir lorsque le bailleur envisage de vendre (C. com. art. L 145-46-1). Le locataire bénéficie ainsi à ce titre, dans certains cas, d’un droit légal de « préférence » ou de « préemption ».

Une précision pour les résidences avec services... Un député a interrogé les pouvoirs publics sur l'applicabilité du droit de préemption dans le cadre d'un bail commercial liant le propriétaire d'un logement et l'exploitant d'une résidence étudiante, hôtelière, ou un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. Le ministre de l'Économie et des Finances a fourni sa position, dans le cadre d'une récente réponse ministérielle.

Pour les pouvoirs publics, le bail liant le propriétaire d'un local et l'exploitant d'une résidence étudiante ou hôtelière ou d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes « revêt une nature commerciale dès lors que le locataire exploitant ne se limite pas à sous-louer les logements à usage d'habitation qui composent la résidence mais met en outre à disposition des sous-locataires trois au moins des quatre prestations de services listées à l'article 261 D du Code général des impôts ». Du fait de sa nature commerciale, le bail entre alors dans les prescriptions de l'article L 145-46-1 du Code de commerce. Le locataire titulaire du bail, et exploitant de la résidence, bénéficie donc « d'un droit de préemption d'ordre public lorsque le propriétaire bailleur décide de vendre le local » (rép. min. : JOAN 13.11.2018 p. 10212 n° 9737).

Sont concernées les résidences services proposant « au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle » (CGI art. 261-D).

Une précision en cas de congé du bailleur... Dans le cadre de sa question, le député a également demandé si un locataire devait bénéficier de droit de préemption, comme s'il était encore titulaire du bail, lorsqu'il se maintient dans les lieux après la date d'effet d'un congé donné par le bailleur, à l'échéance d'un bail, dans les conditions prévues par l'article L 145-9 du Code de commerce.

Pour les pouvoirs publics, lorsque le bailleur a ainsi valablement délivré un congé, le bail « cesse de produire ses effets à l'issue des six mois légalement prévus et le locataire ne bénéficie plus d'aucun droit tiré du statut des baux commerciaux. Si ce dernier se maintient dans les lieux au-delà de ce délai, il ne peut plus se prévaloir des droits nés du bail désormais résilié. Après expiration du délai de six mois, il ne peut donc plus prétendre bénéficier du droit de préemption ».

Notons que, pour les pouvoirs publics, il en va de même si, en application de l'article L 145-28 du Code de commerce, un locataire évincé reste dans les lieux loués dans l'attente du versement de l'indemnité d'éviction par le bailleur. Il ne peut alors bénéficier du droit légal de préemption. Il peut en aller autrement si le droit de préemption a été prévu contractuellement, dans le bail concerné.

Pour consulter la réponse ministérielle : cliquer ici.

Rappelons qu'une réponse ministérielle n'engage en rien les juges.

Il reviendra au final à la Cour de cassation de fixer sa « doctrine ».

Référence

Réponse ministérielle n° 9737 du 13.11.2018 JOAN 13.11.2018 p. 10212

Pour les pouvoirs publics, une société qui loue des locaux pour y exploiter une résidence avec services peut bénéficier du droit légal de préemption, sous condition. Lorsqu'un bailleur délivre un congé à la fin d'un bail, le locataire ne bénéficie plus du droit légal de préemption à l'issue du préavis de 6 mois, et/ou s'il reste dans les lieux dans l'attente du paiement d 'une indemnité d'éviction.

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