Dans le cadre de la récente loi « Pacte », le législateur a instauré une nouvelle règle défavorable au bailleur lorsqu'un locataire, titulaire d'un bail commercial, fait l'objet d'une procédure collective. Que faut-il savoir ?   

En cas de procédure collective d'un locataire... La loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises, dite loi « Pacte », vient de modifier l'article L. 642-7 du code de commerce, pour le cas où une entreprise, titulaire d'un bail commercial pour l'exercice de son activité, fait l'objet d'une procédure collective. 

Le texte concerné porte sur les clauses de solidarité stipulées dans les baux commerciaux, et « faisant obstacle à la reprise de l’entreprise en procédure de redressement ou de liquidation judiciaire » (projet de loi, exposé des motifs).

Ce qui change. Est concernée l'hypothèse où la cession du bail commercial intervient dans le cadre d’un plan de cession de l’entreprise. 

Le bail commercial doit alors être en principe exécuté « aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire ».

A la suite de la loi Pacte, le texte précise désormais que, par dérogation, toute clause imposant au cessionnaire d'un bail des dispositions solidaires avec le cédant est réputée non écrite (C. com. art. L 642-7 al. 3).

Cette nouvelle règle vient « contrecarrer » la jurisprudence qui considère comme valable et opposable une clause dite de solidarité inversée (ou garantie inversée), rendant le cessionnaire d'un bail solidairement tenu, avec le locataire, de loyers antérieurs à la cession, et dus à la date de la cession (Cass. com. 27 septembre 2011 n°10-23.539).

Selon l'étude d'impact du projet de loi « Pacte », l’objectif de cette réforme est « de faciliter la reprise d’entreprise en difficulté dont l’activité est susceptible d’être poursuivie, en procédure de redressement judiciaire ou liquidation judiciaire.
Les clauses imposant au cessionnaire des dispositions solidaires avec le cédant constituent un obstacle souvent insurmontable en plan de cession, interdisant de facto toute reprise de l’entreprise en difficulté, alors contrainte de cesser son activité »
.

Est par exemple concernée la clause d'un bail qui serait ainsi rédigée : « le cessionnaire sera dans tous les cas, du seul fait de la cession, garant du paiement par le preneur de la totalité des sommes dues au titre du présent bail par ledit preneur à la date de la cession ».

Notons que le législateur n'a pas entendu réputer non écrites toutes les clauses de « garantie inversée » des baux en cas de cession organisée en procédure collective, sans distinction. Est uniquement visé le cas d'une « cession judiciaire organisée en plan de cession, c’est-à-dire lorsque la poursuite d’activité et le maintien de l’emploi constituent, à côté du paiement des créanciers, les objectifs et les critères légaux de la cession » (étude d'impact).

La nouvelle règle ne concerne donc pas l'hypothèse de la cession isolée du bail de gré à gré par le liquidateur judiciaire sur autorisation du juge-commissaire (C.com. art. L 642-19)

Notons aussi que la nouvelle règle n'est pas applicable pour une procédure collective en cours au 23 mai 2019.

Ce qui ne change pas. En cas de cession du bail au cours d'une période d'observation (procédure de sauvegarde) ou en cas de procédure de redressement judiciaire, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite (cf. C. com. art. L 622-15).

De même, en cas de liquidation judiciaire, le liquidateur peut céder le bail commercial dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent. Mais, dans ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est également réputée non écrite (C. com. art. L 642-7).

Ainsi, en cas de non-paiement des loyers par le cessionnaire, un bailleur ne peut invoquer la clause d'un bail prévoyant la solidarité entre le locataire et le cessionnaire. Cette règle ne profite toutefois « qu'au preneur en liquidation judiciaire de sorte qu'une telle clause retrouve son plein effet au profit du bailleur en cas de nouvelle cession du bail selon les modalités de droit commun » (cass. com. 15 novembre 2017 n°16-19131).

Référence

Loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises (article 64) JORF n°0119 du 23 mai 2019

Dans le cadre d'un plan de cession et pour une procédure collective à venir (ou ouverte depuis le 24 mai 2019), toute clause imposant au cessionnaire du bail de garantir des loyers antérieurs est désormais réputée non écrite, et un bailleur ne peut s'en prévaloir.

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