Les pouvoirs publics viennent de publier, ce 28 juin 2019, un important décret concernant les copropriétés. Que faut-il vite savoir ?

Un décret fourre-tout... Un décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, publié ce 28 juin 2019 au journal officiel, comporte « diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l'accès des huissiers de justice aux parties communes d'immeubles ».

Le décret comporte les nouveautés suivantes, notamment. 

Pour la consultation des pièces avant l'AG annuelle. Le décret du 27 juin 2019 retouche l'article 9-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Pendant le délai s'écoulant entre la convocation d'une assemblée générale (AG) appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic d'une copropriété doit tenir les pièces justificatives des charges en original ou en copie, et classées par catégories, à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré.

Il est précisé que, pendant le délai précité, un copropriétaire peut « se faire assister par son locataire ou autoriser ce dernier à consulter en ses lieu et place les pièces justificatives de charges récupérables ».

Pour l'OJ d'une AG. Le décret du 27 juin 2019 précise que le syndic de copropriété doit indiquer, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine AG et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui doit reproduire les dispositions de l'article 10 du décret de 1967, doit être réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour.

Pour les pouvoirs en AG. Le décret du 27 juin 2019 précise qu'un syndic de copropriété, qui reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, doit remettre ce mandat en début de réunion d'AG au président du conseil syndical, afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic doit remettre le mandat au président de séance désigné par l'AG (décret de 1967, nouvel art. 15-1).

Le procès-verbal d'AG doit préciser, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical ou par le président de séance.

Pour la participation des copropriétaires en AG. La loi Elan du 23 novembre 2019 est venue prévoir que des copropriétaires puissent participer à une AG par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

A cet égard, le décret du 27 juin 2019 précise qu'une AG doit décider des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux AG par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique, ainsi que des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision doit être prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. Pour garantir la participation effective des copropriétaires, les supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations (décret de 1967, nouvel art. 13-1).

Un copropriétaire, qui souhaite participer à une AG par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique, devra en informer par tout moyen le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion  (décret de 1967, nouvel art. 13-2).

Les incidents techniques, ayant empêché un copropriétaire qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote, devront être mentionnés dans un procès-verbal d'AG.

Pour la feuille de présence en AG. L'article 14 du décret de 1967 est réécrit, de la manière suivante.

Il doit être tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire présent physiquement ou représenté en AG, ou bien y participant par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Dans le cas où un copropriétaire est représenté en AG, la feuille de présence doit mentionner les nom et domicile du mandataire désigné et préciser le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique. La feuille doit indiquer pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose.
La feuille doit être émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire. L'émargement n'est pas requis pour les participants à l'assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par un moyen électronique de communication.
La feuille, qui doit être certifiée exacte par le président de séance désigné par l'AG, peut être tenue sous forme électronique, à certaines conditions.

Il est précisé que la feuille de présence doit être annexée au procès-verbal d'AG.

Pour l'intranet des copropriétés.  Un nouveau texte, inséré dans le décret de 1967, précise que l'espace en ligne sécurisé doit être accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l'identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace doivent être téléchargeables et imprimables. En outre, l'ensemble des documents relatifs à la gestion de l'immeuble et des lots, mis à disposition au titre du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, devront être actualisés au minimum une fois par an par le syndic, dans les trois mois précédant l'AG annuelle (décret de 1967, nouvel art. 33-1-1).

Par ailleurs, lorsqu'une copropriété est dotée d'un espace en ligne sécurisé, il est précisé que la notification des documents visés par l'article 11 du décret de 1967 peut, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d'une mise à disposition dans un espace du site dont l'accès est réservé aux copropriétaires. La convocation en AG précise expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de la mise à disposition (décret de 1967, nouvel art. 64-5).

Pour l'accès des huissiers. Une loi de 2010 est venue préciser qu'un syndic de copropriété doit permettre aux huissiers de justice d'accéder, pour l'accomplissement de leurs missions de signification ou d'exécution, aux parties communes des immeubles d'habitation, notamment en copropriété  (CCH, art. L 111-6-6).

Le décret du 27 juin 2019 fixe le cadre réglementaire applicable, à ce sujet. Lorsque les parties communes d'un immeuble d'habitation en copropriété ne sont pas accessibles librement depuis la voie publique, un huissier de justice (ou un  clerc assermenté) doit adresser, par tout moyen, une demande d'accès au syndic en justifiant de son identité, de sa qualité professionnelle ainsi que de la mission de signification ou d'exécution qui lui a été confiée (CCH, nouvel art. R 111-17-1). Le syndic doit ensuite remettre à l'huissier de justice ou au clerc un moyen matériel d'accès aux parties communes (clé...), ou lui adresser les codes lui permettant d'y accéder, pour l'accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution. La remise ou la transmission des moyens d'accès à l'immeuble doit intervenir dans un délai maximal de cinq jours ouvrables à compter de la réception de la demande, contre récépissé ou par tout autre moyen propre à établir la preuve de la remise ou de la transmission et la date à laquelle celle-ci a eu lieu (CCH, nouvel art. R 111-17-2). Lorsqu'un moyen matériel d'accès aux parties communes lui a été remis, l'huissier de justice ou le clerc doit ensuite le restituer, sans délai et contre récépissé, à la suite de son intervention (CCH, nouvel art. R 111-17-3).

A vite intégrer ! Le décret du 27 juin 2019 entre en vigueur, sans différé d'application dans le temps, dès le 29 juin 2019.

Pour consulter le décret du 27 juin 2019 : cliquer ici

Références : 

Décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l'accès des huissiers de justice aux parties communes d'immeubles JORF n°0148 du 28 juin 2019

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

 

Côté syndics, veillez à intégrer sans délai les nouveautés issues du décret du 27 juin 2019 !  

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